AIが変えるオフィス賃貸の常識、新時代の不動産戦略

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この記事のポイント

• AI産業の拡大により、都市部のオフィス市場で構造的な変化が生じています。
• AI企業は、従来のIT企業とは異なり、大規模なスペースを単一で借りる傾向があり、ハードウェアや専用サービスへの要求が高まっています。
• 不動産デベロッパーや物业管理会社は、AI企業のニーズに対応するため、電力供給、空調、サーバー設置スペースなどのハードウェア改修や、24時間対応の保守サービスを提供しています。
• AI技術を活用したスマートビルディング化が進み、運用コスト削減とサービス精度向上が図られています。
• AI時代において、不動産業界は単なる「空間管理者」から「産業運営サービスプロバイダー」への転換が求められています。

AI企業の台頭がオフィス賃貸に与える構造的変化

近年、AI産業の規模が拡大し、国内主要都市のオフィスビル市場では構造的な変革が起きています。AI関連企業がオフィスをフロア単位で拡充したり、ビルを丸ごと購入して自社専用としたりする事例が相次いでおり、AI産業は都市の商業不動産のあり方を静かに再構築しています。

AI企業がオフィス賃貸の様相を塗り替える

現在、オフィスビル市場には顕著な地域分化が見られます。例えば杭州では、伝統的なビジネスエリアの空室率が27%を超える一方、AI産業が集積する未来科技城や浜江AI産業園の空室率はわずか8.7%にとどまり、优质なビルでは賃料に15%～20%のプレミアムがつく状況で、物件の確保が困難になっています。

AI企業によるフロア単位での拡充や、ビル一棟を借りる需要が継続的に生まれており、商業不動産の発展に強力な原動力となっています。例えば、杭州の未来科技城では、複数企業が産業園のビル一棟を賃借しています。また、アリバネーシャの「通義千問」は、アリバクラウド谷で多層オフィススペースを拡充し続けています。智譜華章は北京中関村ソフトウェアパークのビルを買収し、大規模言語モデルの研究開発拠点としています。バイトダンスの大規模言語モデルチームも、北京、上海、深圳などの中心商業エリアで複数のオフィススペースを確保しています。深圳では、多数のAIスタートアップ企業がOPC科創コミュニティに流入し、産業集積効果が顕著になっています。

UBSの研究レポートによると、今回の国内商業不動産の回復は、金融緩和政策に依存するのではなく、AI産業の拡大がもたらす実際のオフィス需要に支えられています。前回のインターネット拡大期とは異なり、AI企業は従業員規模は小さいものの、ビル一棟またはフロア単位での賃借意欲が強く、ビルのハードウェアや専用の運用サービスに対してより高い要求をしています。

スタートアップチームは100～500平方メートルの独立したオフィススペースを賃借することが多い一方、大手企業は数千平方メートルのフロア全体を賃借することもあります。AI関連のクリエイティブなテナントは、意思決定サイクルが短い、賃借面積の幅が広い、ハードウェア基準が厳しい、研究開発の作息時間に固定的な制限がない、といった明確な新特徴を示しています。

「従来のオフィスビルの短所は際立っており、夜間の空調停止、電力容量不足、サーバー設置不可などは、モデルトレーニングのニーズには全く対応できません。」と、マルチモーダル大規模言語モデルの研究開発に深く携わるクリエイティブ企業の責任者は述べています。同社は、候補となるオフィスビル10件以上を比較検討した結果、拡張可能な電力供給、7×24時間の空調、そして予備の機器設置スペースという3つの必須条件を備えた雲谷を選定したとのことです。

「ハードウェア改修＋サービスアップグレード」で新業態に対応

「AI企業の立地選定ロジックは、従来の企業とは全く異なります。」と、杭州のローカル商業不動産仲介責任者の張氏は述べています。「以前の招商（テナント誘致）のキーワードは地下鉄、商業圏、周辺施設でしたが、現在は『計算機房対応、二重電源供給』を明記しないとAI顧客を引きつけられません。」

AI企業の多様なニーズに対応するため、浙江省のオフィスビル・プロパティマネジメントは、「清掃、警備、基礎サービス」といった従来のモデルに留まらず、ビルのハードウェア改修、専用産業サービス、パークのスマート運用保守の3つの側面からシステム的なアップグレードを行い、AI産業に適した新しいオフィスビルを構築しています。

南都物业が運営するEFC欧米金融城科創組団では、今年、配電および空調システムのアップグレードに数千万人民元を投資しました。「パークはAIテナントのために独立した変圧器を増設し、機房エリアの空調は年間を通じて恒温運転しています。公共エリアには、AI清掃ロボットやAIビデオ巡回システムが導入されており、人間の巡回では見落としがちなエリアを自動で補完しています。」と、プロジェクト運営マネージャーの李婷氏は説明しています。AI企業による深夜の研究開発や週末のオフィス利用のニーズに対応するため、物业は24時間対応の修理受付、専用会議室、計算力リソース調整といった3つの付加価値サービスを提供しています。科創組団の物业費は4.2元/平方メートルに引き上げられましたが、満室状態を維持しています。

物业管理会社は、AI技術を活用してデジタルトランスフォーメーションを推進し、運営コストを削減し、サービス精度を向上させています。南都物业は雲谷にAI巡邏ロボットやスマート巡回ドローンを配備し、外壁の破損や消防上の潜在的リスクを自動識別しています。浜江サービスはテクノロジー企業と連携してAIエネルギー消費制御システムを導入し、照明や空調の稼働を動的に調整することで、パーク全体のエネルギー消費を30%削減しました。浙江省各地のオフィスビルでは、無人認証システムやAIスマート修繕受付が導入され、企業のニーズに「ワンクリック」で対応し、人件費管理コストを30%以上削減しています。

また、様々な発展段階にあるAI企業向けに、階層的なスペースソリューションも提供されています。スタートアップチームには共有ワークスペースを提供し、創業のハードルを大幅に下げています。成長段階の企業には分割可能なフロアオフィスを提供し、賃借面積を柔軟に調整できるようにしています。そして、トップクラスのユニコーン企業には、専用のネーミングライツや独立した研究開発ラボを備えた、ビル一棟を本社として提供しています。このように柔軟で多様なスペース供給は、AI企業がインキュベーションから規模拡大に至るまでの全ライフサイクルにおけるニーズをカバーしています。

物业管理は空間管理からサービス運用へ

AI産業は、新たな商業不動産と物业管理サービス市場の需要を生み出し、業界の格局を再構築すると同時に、業界構造の転換に新たな課題ももたらしています。

「将来的には、オフィスビル市場の分化はさらに激化し、AI産業への対応、ハードウェアの適合性、産業運営能力を備えたクリエイティブパークの資産価値は継続的に上昇し、単一の伝統的なビジネスオフィスビルの価値は縮小し続けるでしょう。」と、仲量聯行華東区物业・資産管理責任者の李從越氏は予測しています。「過去、物业管理のコアコンピタンスは環境、セキュリティ、接客でしたが、将来的には、計算力リソースのサポート能力、電気・機械設備の専門的な運用保守、産業リソースの統合能力がコアな競争優位性となるでしょう。」

一部の地域ではすでに具体的な行動が始まっています。「従来の物业管理は空間を管理するだけですが、AIパークの物业管理は産業にサービスを提供するべきです。」と、浜江サービス商管部門の責任者である劉氏は述べています。顧客へのより良いサービスを提供するため、パークは専門のクリエイティブサービス担当者を配置し、入居企業がデジタル経済政策の申請を支援し、計算力リソースとの連携を図り、産業チェーンのサロンを組織するなど、企業に付帯サービスを提供しています。

「現在、業界の最大の課題は、改修コストの圧力と複合型運用保守人材の不足に集中しています。」と、中指研究院物业事業部研究副総監の彭雨氏は提案しています。段階的な改修を通じて業界のアップグレードを推進すべきです。大規模な産業パークは、二重回路電源供給や機房の耐荷重改修を一度に完了させることができます。中小規模の既存オフィスビルは、まず軽量なAI巡回やエネルギー消費管理機器を導入し、初期投資を抑えるべきです。同時に、物业管理会社は地元の大学やAI企業と協力して、電気・機械設備や計算力リソースの基礎知識を持つ複合型運用保守人材を育成し、専門人材不足の問題を解決すべきです。

浙江工業大学中国住宅・不動産研究院院長の虞曉芬氏は、各地のオフィスビル・プロパティマネジメントは統一的な改修テンプレートを適用するのではなく、現地のAI業態に合わせてハードウェアとサービスを調整すべきだと指摘しています。「例えば、杭州の現地企業は小規模なモデルラボやロボットの実地訓練場を必要としています。寧波の産業AI企業は、サンプルテストエリアや大型機器の貨物輸送通路を必要としています。各地がそれぞれの強みを活かした配置を行うことで、同質化されたAIテーマのビルが過剰になるのを避けることができます。」

「AIはオフィスビルの需要を再構築し、物业管理業界に純粋な『空間管理者』から『産業運営サービスプロバイダー』への転換を迫っています。これは商業不動産が質の高い転換を実現するための重要な契機です。」と虞曉芬氏は締めくくっています。

出典：人民網

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